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Perché malgrado i film sul Vietnam e i giornali e i mesi di addestramento in caserma, non riusciva a cogliere il significato della parola guerra. Non riusciva a capire che roba fosse. Stanotte sì, invece. Poteva dirlo che roba è. È una malattia che sciupa dentro, un cancro che si mangia il cuore, una lebbra che imputridisce l'anima e induce la gente a far cose che in pace non farebbe mai (Oriana Fallaci)
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LE LOCAZIONI IN NERO
Profili operativi dopo il d.lgs. 23/2011
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Il fenomeno della locazioni in nero risulta, dai dati rilevati dalla Guardia di Finanza e dal Sunia, estremamente diffuso. Nonostante ciò, la letteratura scientifica non ha prestato molta attenzione al fenomeno da un punto di vista unitario e interdisciplinare. Molteplici sono, infatti, gli aspetti da tenere in considerazione trattando di tale tema, soprattutto alla luce degli interventi legislativi che si sono susseguiti negli ultimi anni, accompagnati da un vivo dibattito giurisprudenziale sulla portata delle norme introdotte.
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La locazione di immobili urbani si inserisce, chiaramente, nel contesto codicistico del contratto di locazione. Il corpus normativo in esso contenuto, tuttavia, è divenuto di applicabilità residuale alla luce dei massicci interventi che si sono avuti a partire dalla fine degli anni settanta, culminati nel 2004, con la previsione dell’obbligatorietà della registrazione a fini fiscali del contratto di locazione e, a fortiori, nella conferma della necessità della forma scritta ad substantiam. |
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Le locazioni in nero si realizzano attraverso tre modalità: la mancata registrazione o la mancata stipulazione in forma scritta del contratto; la simulazione parziale del canone pattuito e la simulazione di un contratto di comodato in luogo di quello di locazione. La particolarità preminente offerta dalla nuova normativa è costituita dalla singolare e inedita situazione conseguenza della nullità civilistica causata dall’inosservanza di una prescrizione tributaria, ovvero la registrazione del contratto di locazione. Ciò ha suscitato contrasti sia in dottrina, sia in giurisprudenza, culminati, negli ultimi anni, in un triplice intervento della Corte costituzionale.
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Per far fronte al dilagante fenomeno evasivo, è intervenuto ancora nell’anno 2011 il legislatore, introducendo il regime di imposizione facoltativo e alternativo della cedolare secca (art. 3 d.lgs. 23/2011). Con esso, in vigore dal 7 aprile 2011, si sostituiscono le normali imposte previste per il contratto di locazione, e si prevede che i trasgressori saranno soggetti a sanzioni molto più severe rispetto al passato. Il conduttore che voglia reagire all’imposizione di un rapporto in nero può ora farlo registrando volontariamente il contratto di locazione, usufruendo di un regime contrattuale molto più conveniente sotto vari profili. |
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La tematica de qua offre anche interessanti spunti penalistici, che prendono le mosse da sentenze emesse dopo l’entrata in vigore della legge sull’equo canone. In particolare, dopo un’iniziale ritrosia, la Corte di Cassazione pare ammettere la configurabilità del delitto di estorsione nel caso in cui il locatore chieda un’integrazione in nero del canone, spesso per non procedere all’intimazione dello sfratto.
Altro interessante e frequente caso è costituito dalla locazione di immobile a stranieri irregolari, per il quale è prevista, dal 2008, la sanzione della reclusione da sei mesi a tre anni, oltre alla gravosa misura di sicurezza della confisca dell’immobile.
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Disamina multidisciplinare della scottante tematica delle locazioni in nero di immobili urbani, condotta riconducendo ad unità i profili civilistici, fiscalistici e penalistici dell'istituto, L'analisi è svolta alla luce dell’evoluzione legislativa e giurisprudenziale avutasi a partire dalla fine degli anni settanta e culminata nel recente d.lgs. 23/2011.
L’opera contiene una disamina multidisciplinare della scottante tematica delle locazioni in nero di immobili urbani alla luce dell’evoluzione legislativa e giurisprudenziale avutasi a partire dalla fine degli anni settanta. L’analisi riconduce a unità i numerosi aspetti civilistici, fiscalistici e penalistici che si intersecano tra loro. Il punto di partenza è costituito dall’analisi della disciplina civilistica del contratto di locazione, ormai di residuale applicazione, passando per il commento delle tre leggi più importanti in materia. Si prosegue con una compiuta trattazione delle locazioni in nero, secondo una dicotomia temporale che vede il punto di riferimento nella legge finanziaria 2005, che ha sancito la nullità civilistica dei contratti di locazione non registrati, e del conseguente dibattito giurisprudenziale e dottrinale che ne è scaturito. Chiude il volume un breve esame delle fattispecie di reato che possono interessare i locatori, ovvero i delitti di estorsione e di cessione e locazione di immobili a stranieri irregolari.
CAPITOLO I - INTRODUZIONE
1. Premessa
CAPITOLO II - IL CONTRATTO DI LOCAZIONE
1. Il contratto di locazione
2. La locazione di immobili urbani ad uso abitativo
2.1. La legge 392/1978 (legge sull’equo canone)
2.2. La legge 359/1992 (legge sui patti in deroga) e i nuovi modelli di
contratto introdotti dalla legge 438/1998 (legge Zagatti)
CAPITOLO III - LE LOCAZIONI IN NERO
1. Le locazioni di fatto
2. L’obbligo di registrazione degli atti
2.1. Il ravvedimento operoso
3. La disciplina delle locazioni in nero ante l. 311/2004 (legge finanziaria
2005)
3.1. Una particolare fattispecie di locazione in nero: l’indicazione in
contratto di un canone inferiore rispetto a quello realmente pattuito
4. L’ipotesi di nullità introdotta dalla l. 311/2004
4.1. Il dibattito dottrinale e giurisprudenziale
4.2. Gli interventi della Corte costituzionale
4.3. Il quadro completo derivante dalla l. 311/2004
5. Analisi delle ultime sentenze sul tema
CAPITOLO IV - LA CEDOLARE SECCA
1. Le novità introdotte con il d.lgs. 23/2011 (Disposizioni in materia di
federalismo Fiscale Municipale) e l’ambito di applicazione
2. L’operatività della cedolare secca
2.1. La rinuncia all’aggiornamento del canone
2.2. La segnalazione antimafia
3. Gli interventi di contrasto alle locazioni in nero
4. Il primo intervento giurisprudenziale in materia di cedolare secca
CAPITOLO V - PROFILI PENALISTICI
1. Premessa
2. La configurabilità del reato di estorsione
3. Una particolare fattispecie: la locazione a stranieri privi del titolo di
soggiorno
CONCLUSIONI
1. Considerazioni finali
ALLEGATI
Allegato 1. Legge 27 luglio 1798, n. 392 («Disciplina delle locazioni di
immobili urbani»)
Allegato 2. Legge 9 dicembre 1998, n. 431 («Disciplina delle locazioni e del
rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo»)
Allegato 3. Legge 30 dicembre 2004, n. 311 («Disposizioni per la formazione del
bilancio annuale e pluriennale dello Stato – legge finanziaria 2005) – estratto.
Allegato 4. Decreto legislativo 14 marzo 2011 n. 23 («Disposizioni in materia di
federalismo Fiscale Municipale») – estratto.
Allegato 5. Circolare n. 26/E Agenzia delle Entrate («Cedolare secca sugli
affitti – Articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23; Disposizioni
in materia di federalismo fiscale municipale – Primi chiarimenti»)
BIBLIOGRAFIA
SITOGRAFIA
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 SARTORATO D. il 19/09/2012 ha commentato :
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 Ho trovato le informazioni al mio problema.
Lo consiglio |
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 ALESSIO SCAGLIA il 01/10/2012 ha commentato :
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L'argomento, particolarmente complesso, è trattato in modo molto lineare. Ebook soddisfacente. Consigliato. |
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FERDINANDO BELMONTE il 02/10/2012 ha commentato :
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Chi è per la incostituzionalità della disposizione introdotta con la Legge Finanziaria 2005? Finora la Corte Costituzionale mai si è pronunciata nel merito sulla questione dedotta. |
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Daniele Abenante (geometra) il 14/10/2012 ha commentato :
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E pensare che sulla Gazzetta Ufficiale n. 40 del 10 ottobre 2012 è stata pubblicata una ordinanza (del 29 marzo 2012 emessa dal Tribunale di Salerno) che solleva questione di legittimità costituzionale del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3, commi 8 e 9 per violazione degli artt. 3, 42, 55 [recte: 53] e 76 Costituzione, in relazione agli artt. 2, comma 2, 11, 12, 13, 21 e 26 della Legge 42/2009 |
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FRANCESCO BARLOTTI il 29/11/2012 ha commentato :
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La disamina argomentativa, esposta in maniera lineare e chiara, evidenzia e garantisce un'ampia soluzione per chi, da tempo, bramava un intervento legislativo in materia.va da sè notare che la compiutezza nell'esposizione degli orientamenti giurisprudenziali, sviluppatosi sulla scorta degli stessi interventi legislativi, fornisce spunti per ulteriori dibattiti. ultroneo consigliarne la lettura. |
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Daniele Abenante il 30/11/2012 ha commentato :
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Nelle more e comunque anche in attesa della Corte Costituzionale, già la Corte di Appello di Genova si è espressa sulla tematica con sentenza Sez. I, 19 gennaio 2008, n. 32 |
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