L’opera illustra il metodo per calcolare la volumetria assentibile su di un’area edificabile, attraverso i tre passaggi fondamentali del computo volumetrico: individuazione della superficie di riferimento, determinazione degli indici di edificabilità (coordinando il d.m. 1444/1968 con la più recente legislazione regionale) e detrazione della volumetria preesistente. E' proposto un chiaro percorso giuridico-matematico, agevolando il lettore con un ampio catalogo di formule ed esempi, ed accompagnandolo nel vaglio critico dei più avanzati arresti giurisprudenziali.

Gli indici di edificabilità rappresentano una materia tipicamente interdisciplinare di cui si occupano, prima ancora degli operatori del diritto, professionisti e tecnici quotidianamente impegnati nella redazione e nel controllo di progetti edilizi o di piani urbanistici. E' per questo che non sono molte le elaborazioni giuridiche dedicate ex professo al tema che, normalmente, trova incidentalmente spazio solo nei manuali di urbanistica o nell'ambito di monografie o articoli dedicati ad altri argomenti. Il lavoro di Marco Antoniol prova, riuscendoci a pieno, a rovesciare l'impostazione tradizionale: in esso la trattazione degli indici di edificabilità costituisce il filo conduttore che attraversa i campi più disparati dell'edilizia e dell'urbanistica cogliendone gli stretti legami con il tema affrontato. Così, argomenti classici e recenti novità delle discipline attinenti al governo del territorio, come il "lotto minimo", gli standards urbanistici, la cessione di cubatura, fino ad arrivare alle più moderne tecniche perequative ed al Piano casa, vengono sistematicamente riordinati per fare emergere i risvolti che essi presentano con il problema pratico da cui il libro prende le mosse che è quello della determinazione dell'indice edilizio applicabile ad un determinato intervento. Quella di Antoniol non è, tuttavia, una trattazione con finalità esclusivamente pratiche: il libro, se per semplicità di linguaggio e il riferimento frequente a formule algebriche, può essere apprezzato dai professionisti tecnici che vogliano approfondire gli aspetti giuridici legati alla materia, è di sicuro interesse anche per gli operatori teorici e pratici del diritto che vi troveranno un valido ausilio per la soluzione di casi concreti e spunti per riflessioni teoriche di più ampio respiro.

IL PROBLEMA DEL CALCOLO DELLA VOLUMETRIA ASSENTIBILE

1. Premessa: le ragioni di un’analisi operativa
2. Il problema di fondo della densità edilizia
3. Soggetti interessati alla risoluzione del problema
4. Strumenti impiegati nella risoluzione del problema
5. Dalla densità edilizia agli indici di edificabilità
6. Definizione algebrica degli indici di edificabilità
7. L’equazione fondamentale della densità edilizia
8. I tre passaggi del calcolo volumetrico

ANALISI AREALE: LA SUPERFICIE EDIFICABILE

1. Premessa: l’individuazione della superficie di riferimento
2. Zone urbanizzate e zone non urbanizzate: la summa divisio tra gli indici di edificabilità
3. L’indice territoriale
4. L’indice fondiario
5. L’equivoco concetto di lotto edificabile
6. L’asservimento unilaterale
7. Il c.d. «trasferimento di volumetria» o asservimento intersoggettivo
8. Le conseguenze dell’asservimento: effetti positivi ed effetti negativi
9. Effetti positivi dell’asservimento e questione del lotto minimo
10. Effetti negativi dell’asservimento ed analisi della prassi

ANALISI NORMATIVA: GLI INDICI DI EDIFICABILITÀ

Profili generali
1. Storia normativa della densità edilizia
La densità edilizia nel d.m. 2 aprile 1968, n. 1444
2. Il d.m. 2 aprile 1968, n. 1444: profili generali e campo di applicazione
3. Zonizzazione ed indici di edificabilità
4. Gli indici di edificabilità nelle zone a vocazione funzionale (zone D, E ed F)
5. Gli indici di edificabilità nei centri storici (zone A)
6. Gli indici di edificabilità nelle zone di completamento (zone B)
7. Gli indici di edificabilità nelle zone di espansione (zone C)
La densità edilizia nella legislazione regionale
8. La disciplina regionale dell’attività edilizia
9. L’altro volto della legislazione regionale: i benefici volumetrici tradizionali
10. Benefici regionali di seconda generazione: riflessi volumetrici di perequazione e compensazione
11. Benefici volumetrici di terza generazione: il Piano casa
La densità edilizia negli strumenti urbanistici
12. Dal legislatore al pianificatore: gli indici di edificabilità nello strumento urbanistico generale
13. I limiti di impugnazione degli indici di edificabilità illegittimi
14. Indici di edificabilità e varianti urbanistiche
15. Comuni totalmente privi di strumento urbanistico generale: gli standard generali
16. Comuni parzialmente privi di strumento urbanistico generale: le zone bianche
17. Gli indici di edificabilità espressi in termini puramente areali

ANALISI REALE: LO SCOMPUTO DELLA VOLUMETRIA PREESISTENTE

1. Premessa
2. Il calcolo del volume degli immobili: profili generali
3. La superficie basale del fabbricato
4. L’altezza del fabbricato
5. Volumi da non computare: immobili remoti e volume tecnico

CONCLUSIONI

1. Rilevanza del metodo di calcolo volumetrico
2. Metodo di calcolo volumetrico in ipotesi semplice
3. Metodo di calcolo volumetrico in ipotesi complesse

BIBLIOGRAFIA