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DOCFA e dichiarazione delle nuove costruzioni: il lastrico solare, il fabbricato collabente e quello insistente su due comuni

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titolo :CATASTO EDILIZIO URBANO - GUIDA PRATICA N. 1
autore/i:Iovine, Mario  - Cino, Nicola
anno:2011
pagine: 142 = equivalenti a 241 pagine in formato libro
testo in formato: pdf  
collana:catasto, cartografia ed edilizia - 3
isbn: 978-88-95578-38-5
Il testo costituisce una sintetica, ma esaustiva guida operativa illustrativa della natura e delle modalità di predisposizione di tutte le tipologie di documenti DOCFA per l’aggiornamento del catasto edilizio urbano. Dopo una preliminare sintesi della normativa e della prassi ministeriale che disciplina la materia, è sviluppata una descrizione degli elaborati tecnici allegati al documento DOCFA e, quindi a seguire, sono illustrate tutte le tipologie di dichiarazioni di nuove costruzione e di variazione delle unità immobiliari urbane censite, le funzionalità della procedura ed, in parallelo, sono esemplificate tutte le tipologie di dichiarazioni previste.
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La dichiarazione del lastrico solare

La possibilità di individuare al catasto edilizio urbano i lastrici solari è stata prevista dall'articolo 15 del dal DPR n. 650/72 che dispone espressamente: « Ad integrazione e modifica di quanto è stabilito con la legge 11 agosto 1939, n. 1249, modificata con decreto-legge 8 aprile 1948, n. 514, e con il relativo regolamento approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949, n. 1142, nel catasto edilizio urbano verranno anche iscritti, con indicazione della sola superficie, i lastrici solari nonché le aree scoperte di pertinenza o dipendenza delle unità immobiliari urbane. Gli uni e le altre dovranno essere dichiarati dagli interessati con le medesime modalità stabilite per la dichiarazione delle unità immobiliari urbane dalle norme di legge e di regolamento citate al comma precedente.»

A detti beni non si attribuisce la rendita e sono distinti, al pari di quelli censiti nelle categorie già presenti, da un codice alfanumerico indicante la categoria (lettera F ed un numero) che per i lastrici solari è costituito dalla sigla F5.

Con la circolare n. 9 del 2001, sono state impartite disposizioni per l'attivazione della versione 3 della procedura DOCFA e sono state riassunte le modalità di rappresentazione grafica delle aree urbane, ricordando che le unità ascrivibili alle cosiddette categorie fittizie (F1, F2, …), devono essere individuate esclusivamente nell'elaborato planimetrico, con esclusione della presentazione di singole planimetrie.

La richiesta di accatastamento, che è facoltativa in caso di lastrici solari autonomi (in quanto privi di rendita) [1] deve essere corredata dal solo elaborato planimetrico, che rappresenti l'area compilato con le normale regole di predisposizione di tale elaborato.

La richiesta di accatastamento deve essere corredata:
  • dall'elaborato planimetrico che rimane l'unico documento atto a rappresentare, sia nella prima dichiarazione che in occasione di variazioni, la configurazione di tale particolare porzione immobiliare;

  • una dichiarazione mod. 1 senza planimetria con l'identificativo catastale assegnato nell'elaborato planimetrico riportante per la categoria la sigla F5 (lastrico solare).

Nella figura seguente è riportato un esempio di dichiarazione di un lastrico solare copertura di una struttura ad un solo piano.

L'unità immobiliare è indicata con il subalterno 1 ed il lastrico solare con il n. 2.

[Omissis]

Per quanto concerne la predisposizione del documento di aggiornamento si rinvia ai documenti di approfondimento dedicati all'illustrazione delle funzionalità della procedura DOCFA ed agli esempi compilati, nella sezione "pratiche catastali".


La dichiarazione del fabbricato collabente

Il D.M. 2 gennaio 1998, n. 28 - Regolamento recante norme in tema di costituzione del catasto dei fabbricati e modalità di produzione ed adeguamento della nuova cartografia catastale (Pubblicato nella Gazz. Uff. 24 febbraio 1998, n. 45) ha previsto che, ai soli fini della identificazione, possono formare oggetto di iscrizione nel catasto edilizio urbano, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d'uso, le costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell'accentuato livello di degrado.

E' consentita (quindi non è un obbligo) la denuncia in catasto dei fabbricati inagibili che non possono produrre reddito; la categoria fittizia da attribuire a detti immobili è contraddistinta dalla sigla F2.

Nel caso di prima dichiarazione in catasto, ovviamente in relazione allo stato di degrado, si tratta in genere di fabbricati di vecchissima data di costruzione, spesso non dichiarati in catasto perché ex rurali ovvero esenti da censimento.

Con la circolare n. 9 del 2001, sono state impartite disposizioni per l'attivazione della versione 3 della procedura DOCFA e sono state riassunte le modalità di rappresentazione grafica delle aree urbane, ricordando che le unità ascrivibili alle cosiddette categorie fittizie (F1, F2, …), devono essere individuate esclusivamente nell'elaborato planimetrico, con esclusione della presentazione di singole planimetrie.

Circa l'accertamento dello stato di inagibilità si deve avere riguardo a due possibili stati: temporaneo o permanente.

L'art. 3, comma 55, della Legge n. 662/96, ha modificato l'articolo 8 del D.Lgs. 504/92 che disciplina l'ICI, prevedendo: « L'imposta è ridotta del 50 per cento per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni. L'inagibilità o inabitabilità è accertata dall'ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa il contribuente ha facoltà di presentare dichiarazione sostitutiva ai sensi della legge 4 gennaio 1968, n. 15, rispetto a quanto previsto dal periodo precedente.»

Ai fini dell'imposta sui redditi, il D.L. 30 dicembre 1993, n. 557, convertito in legge, con modificazioni, con L. 26 febbraio 1994, n. 133, all'articolo 9, comma 6, ha previsto: « Non si considerano produttive di reddito di fabbricati le costruzioni non utilizzate, purché risultino soddisfatte le condizioni previste dal comma 3, lettere a), c), d) ed e). Lo stato di non utilizzo deve essere comprovato da apposita autocertificazione con firma autenticata, attestante l'assenza di allacciamento alle reti dei servizi pubblici dell'energia elettrica, dell'acqua e del gas.».

Con lettera circolare n. C3/951 del 22/10/98 la Direzione centrale del catasto, dei servizi geotopocartografici e della conservazione dei Registri Immobiliari , ha precisato che:

« per gli immobili censiti in catasto e per i quali la particolare condizione di inagibilità o inabitabilità assume un carattere temporaneo. Si ribadisce che l'accertamento di tali condizioni esula dalle competenze degli uffici. Viceversa, qualora lo stato di degrado sia tale da compromettere permanentemente la loro utilizzazione, e quindi il reddito effettivo differisce dalla rendita catastale per oltre il 30% e per un periodo di almeno un triennio (cfr. articolo 35 del DPR 22/12/1986, n. 917), è possibile la variazione in diminuzione della stessa rendita catastale……….. se le effettive condizioni dell'immobile siano tali da renderlo totalmente inutilizzabile, a meno di radicali interventi edilizi, o opere di manutenzione straordinaria, si potrà avere anche l'azzeramento della rendita catastale.»

La stessa lettera circolare precisa che nel caso di dichiarazione ex novo di un fabbricato in categoria F2 non è richiesta alcuna "attestazione degli organi comunali sullo stato di conservazione dell'immobile stesso, in quanto tale condizione viene formalmente dichiarata e sottoscritta, sotto la responsabilità, dal tecnico compilatore e dal contribuente interessato."

La richiesta di accatastamento deve essere corredata:
  • dall'elaborato planimetrico che rimane l'unico documento atto a rappresentare, sia nella prima dichiarazione che in occasione di variazioni, la configurazione di tale particolare porzione immobiliare;

  • una dichiarazione mod. 1 senza planimetria con l'identificativo catastale assegnato nell'elaborato planimetrico riportante per la categoria la sigla F2 (fabbricato collabente);

  • relazione tecnica succinta ma puntuale ed esplicita che descriva la costruzione nello stato in cui si trova a firma del professionista incaricato, sullo stato di inagibilità permanente dell'immobile.

Nella figura seguente è riportato un esempio di dichiarazione di un fabbricato collabente , costituito da una struttura a più piani individuata dal solo numero di mappa.

[Omissis]

Per quanto concerne la predisposizione del documento di aggiornamento si rinvia ai documenti di approfondimento dedicati all'illustrazione delle funzionalità della procedura DOCFA ed agli esempi compilati, nella sezione "pratiche catastali".

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