Si ritiene utile, preliminarmente all’illustrazione delle varie tipologie di variazione delle unità immobiliari urbane, in quanto direttamente influenti su alcune di esse, richiamare alcune considerazioni generali sull’obbligo o meno di presentazione della variazione in catasto, a fronte di lievi modifiche dell’immobile, anche alla luce delle recenti disposizioni introdotte dal D.L. n. 78/10, convertito dalla legge n. 122/10.
Come già anticipato nel paragrafo precedente in alcuni (limitatissimi) casi di variazione non è necessario presentare la dichiarazione di variazione ed una nuova planimetria in sostituzione di quella esistente.
Oltre i casi di lavori di manutenzione ordinaria o anche straordinaria che hanno comportato la conservazione delle caratteristiche originarie dell’unità immobiliare, con la lettera circolare n. 3/3405 del 14 ottobre 1989 della Direzione Generale del catasto e dei Servizi Tecnici Erariali, ...
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« Come è noto sono in fase di realizzazione alcuni progetti finalizzati al recupero dell'arretrato di accertamento e classamento delle unità immobiliari dichiarate sia con i modd.1N che con quelli lN.
E’ intendimento dell' Amministrazione intervenire con idoneo programma operativo, anche sull' arretrato costituito dalle denunce di variazione. Al riguardo è noto come una consistente parte di dette denunce riguardi variazioni che per la loro specie od entità non hanno rilevanza ai fini del calcolo della consistenza e dall'attribuzione della categoria e classe.
In merito si è osservato che gli Uffici accettano ed operano su detto genere di variazioni, con evidente appesantimento degli archivi e dispendi di energie operative a scapito delle operazioni di accertamento delle unità immobiliari di nuova costruzione.
E' pertanto indispensabile, al fine di contenere l'afflusso delle variazioni, escludere la pr...
_OMISSIS_ ...quelle non sostanziali. ………………
In particolare per conseguire un idoneo ed uniforme comportamento operativo, si chiarisce che non costituiscono oggetto di denuncie in catasto tutte quelle modifiche interne alla unità immobiliare, comprese nell' art. 26 della legge 47/85.».
Per un opportuno approfondimento, si riporta il contenuto dell’articolo 26 della Legge 28 febbraio 1985, n. 47 Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere abusive, attualmente confluito tra gli interventi subordinati a denuncia di inizio attività di cui all’articolo 22 del D.P.R. 6-6-2001 n. 380 Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia.
« Art. 26 Opere interne Non sono soggette a concessione né ad autorizzazione le opere interne alle costruzioni che non siano in contrasto con gli strumenti...
_OMISSIS_ ...ottati o approvati e con i regolamenti edilizi vigenti, non comportino modifiche della sagoma, della costruzione, dei prospetti, né aumento delle superfici utili e del numero delle unità immobiliari, non modifichino la destinazione d'uso delle costruzioni e delle singole unità immobiliari, non rechino pregiudizio alla statica dell'immobile e, per quanto riguarda gli immobili compresi nelle zone indicate alla lettera A dell'articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968, rispettino le originarie caratteristiche costruttive.
Ai fini dell'applicazione del presente articolo non è considerato aumento delle superfici utili l'eliminazione o lo spostamento di pareti interne o di parti di esse.
Nei casi di cui al comma precedente, contestualmente all'inizio dei lavori, il proprietario dell'unità immobiliare deve presentare al sindaco ………………...
_OMISSIS_ ...lip;..».
Sulla questione, reca indicazioni più dettagliate la circolare del Ministero dei lavori pubblici del 30 luglio 1985 n.3357/25, che al paragrafo 19 riporta:
« 19. Iscrizione al catasto (art.52) ………. Fermo restando che sono in ogni caso da denunziare le opere di nuova costruzione, nonché quelle comportanti variazioni nel numero delle unità immobiliari per frazionamento o funzione deve precisarsi che non tutte le variazioni debbono essere registrate; ma solo quelle che comportino mutamento dello stato dei beni per quanto riguarda la consistenza e l'attribuzione della categoria e della classe.
E' noto che la consistenza, per le unità abitative, (gruppo A) è indicata in "vani" con dei limiti di superficie predeterminati per ciascuna categoria, e, in alcuni casi, anche per la classe; per le unità del gruppo "B" (alloggi collettivi e simili) la consistenza è indicata in me...
_OMISSIS_ ...per le unità del gruppo "C" (attività commerciali e simili) in metri cubi.
E' noto altresì che il classamento viene stabilito in funzione delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche dell'unità immobiliare.
Pertanto, alcune variazioni nello stato possono non avere rilevanza ai fini della determinazione della consistenza e dell'assegnazione del classamento.
Ad esempio, le lievi modifiche interne quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo che pur variando la superficie utile dei vani interessati non modifica il numero dei vani e la loro funzionalità non hanno rilevanza catastale. Diversamente, quando si operi una ridistribuzione degli spazi interni, si doti la unità immobiliare di servizi o infine si modifichi l'utilizzazione di superfici scoperte, quali balconi o terrazze.
Deve, infine, farsi presente che sono dichiarabili per l'assunzione nell'archivio catastale non solo i fabbricati...
_OMISSIS_ ...ibili ma anche quelli in corso di costruzione, quando l'interessato abbia necessità di individuare in modo univoco con un indicatore catastale fabbricati o loro porzioni non ancora ultimati, oggetto di negozi giuridici; od anche quando come nel caso previsto all'art.35, comma 3, lettera d), della legge n.47 del 1985 la dichiarazione al catasto di opere non ancora abitabili o agibili sia prevista da disposizioni di legge……..».
Per richiamare i professionisti al rispetto di tali indirizzi di adempimenti catastali, rimarcati anche dal Ministero dei Lavori Pubblici, fu emanata la suddetta lettera circolare 14 ottobre 1989 S.T.C., prot. n. 3/3405 della Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali.
Dette direttive, diffuse in un momento di elevati afflussi documentali presso gli uffici catastali, e, per il vero, mai pedissequamente applicate (nel senso che sono stati rari i casi di rifiuto di una variazione ca...
_OMISSIS_ ...a dai soggetti interessati per tali motivi), non risultavano più attuali nell’ottica delle nuove collaborazioni prospettate dall’ordinamento giuridico tra catasto e comuni, finalizzate a costituire un perfetto allineamento tra situazione reale dell’immobile, stato risultante in catasto e quello negli archivi edilizi comunali.
Ci si riferisce al cosiddetto Modello Unico per l’Edilizia, previsto decreto legge 10 gennaio 2006, n. 4, recante : “Misure urgenti in materia di organizzazione e funzionamento della pubblica amministrazione, convertito, con modificazioni, dalla legge 9 marzo 2006, n. 80, all’articolo 34-quinquies dal titolo “Disposizioni di semplificazione in materia edilizia”, che ha previsto: « Per attuare la semplificazione dei procedimenti amministrativi catastali ed edilizi, con uno o più decreti del Presidente del Consiglio dei ministri, da adottare entro otto mesi dalla data di entrata in ...
_OMISSIS_ ...gge di conversione del presente decreto, sentita la Conferenza Stato-città ed autonomie locali, sono stabilite le modalità tecniche e operative per l'istituzione di un modello unico digitale per l'edilizia da introdurre gradualmente per la presentazione in via telematica ai comuni di denunce di inizio attività, di domande per il rilascio di permessi di costruire e di ogni altro atto di assenso comunque denominato in materia di attività edilizia.
Il suddetto modello unico comprende anche le informazioni necessarie per le dichiarazioni di variazione catastale e di nuova costruzione da redigere in conformità a quanto disposto dal regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, che pervengano all'Agenzia del territorio ai fini delle attività di censimento catastale. In via transitoria, fino a quando non sarà operativo il modello unico per l'edilizia, l'Agenzia del territorio invia ai comuni per via telematica le dichiarazioni ...
_OMISSIS_ ... di nuova costruzione presentate a far data dal 1 gennaio 2006 e i comuni verificano la coerenza delle caratteristiche dichiarate dell'unità immobiliare rispetto alle informazioni disponibili, sulla base degli atti in loro possesso.
Eventuali incoerenze riscontrate dai comuni sono segnalate all'Agenzia del territorio che provvede agli adempimenti di competenza. Con decreto del direttore dell'Agenzia, sentita la Conferenza Stato-città ed autonomie locali, da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, sono regolamentate le procedure attuative e sono stabiliti tipologia e termini per la trasmissione telematica dei dati ai comuni e per la segnalazione delle incongruenze all'Agenzia del territorio, nonché le relative modalità di interscambio.».
Una prima finalità della norma è di perseguire una evidente semplificazione per il cittadino (concentrando, a regime, le informazio...
_OMISSIS_ ...fascicolo edilizio-catastale), nonché un notevole miglioramento delle attività di controllo e accertamento del rispetto delle norme urbanistico-edilizie, attraverso l’incrocio, e quindi l’allineamento delle informazioni depositate in Comune con quelle dichiarate in catasto.
Una seconda, ma non per importanza, finalità è quella di attivare una sinergia tra comune e catasto, utile all’acquisizione di notizie incidenti sull’attribuzione della rendita catastale e quindi per prevenire anche forme di evasione/elusione fiscale.
Per non comprimere le esigenze civilistiche dei cittadini interessati ad avere una piena corrispondenza tra planimetria catastale e stato di fatto dell’immobile, ed in prosecuzione degli intenti già manifestati dal legislatore (con la previsione del Modello unico per l’edilizia), con il comma 14 dell'articolo 19 del DL 31 maggio 2010 n. 78, come modificato dalla legge di conversione 30 l...
_OMISSIS_ ...22, aggiunge all'articolo 29 della legge 27 febbraio 1985 n. 52 il seguente comma:
« 1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e ver...
_OMISSIS_ ...onformità con le risultanze dei registri immobiliari».
La disposizione è strutturata in due parti distinte: nella prima (laddove si prevede che gli atti immobiliari ivi menzionati debbano contenere, a pena di nullità, oltre l'identificazione catastale delle unità immobiliari urbane, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, nonché la dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità dei dati e delle planimetrie catastali con lo stato di fatto) si tende a conseguire una coerenza "oggettiva" tra i dati catastali e la realtà; nella seconda parte (laddove è prevista, a cura del notaio, la preventiva individuazione degli intestatari catastali e la verifica della conformità tra i titolari iscritti in catasto e le risultanze dei registri immobiliari) si tende a conseguire una coerenza "soggettiva".
Questa disposizione introduce dunque a decorrere dal 1 luglio 2010, salvo che per le modifiche introdotte ...
_OMISSIS_ ...conversione, che entrano in vigore il 31 luglio 2010 l’obbligo, a pena di nullità, di inserire negli atti di compravendita aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali su fabbricati già esistenti, in relazione alle unità immobiliari urbane:
l'identificazione catastale,
il riferimento alle planimetrie depositate in catasto
la dichiarazione, resa in at...