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Certificazione energetica degli edifici: clausola di attestazione

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titolo :LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI
autore/i:Lacopo, Valentina
anno:2012
pagine: 190
testo in formato: pdf  
collana:avanguardia giuridica - 28
isbn: 978-88-95578-94-1
La presente opera intende indagare, in una prospettiva pratico-applicativa, la disciplina vigente in tema di certificazione energetica degli edifici, alla luce delle numerose modifiche apportate al d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192, fra cui, da ultimo, quelle la disciplina vigente in tema di certificazione energetica degli edifici, alla luce delle numerose modifiche apportate al d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192, . A tal fine, essa si soffermerà dapprima nel definire l’esatto ambito applicativo della disciplina predisposta in materia di certificazione energetica e, proseguirà, in seguito, con l’esaminare le novità introdotte con il d.lgs. 28/2011.
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laureata in giurisprudenza
Come detto, la disposizione di cui all'art. 6, comma 2-ter del d.lgs. 192/2005 prescrive l'osservanza di un nuovo requisito formale di cui deve essere data menzione nei contratti traslativi a titolo oneroso e di locazione [1]. Detto requisito consiste nell'inserimento di un'apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore diano atto di aver ricevuto «le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici».

Ora, per quanto concerne specificamente il contenuto di detta clausola deve dirsi quanto segue.

Con l'espressione «le informazioni [...] in ordine alla certificazione energetica degli edifici», si ritiene che il legislatore abbia voluto riferirsi non tanto alle generiche informazioni in tema di certificazione energetica, quanto alle specifiche informazioni energetiche dell'immobile oggetto del contratto traslativo a titolo oneroso o di locazione, contenute nell'attestato di certificazione energetica. Ritenere diversamente, infatti, significa frustrare le finalità informative cui tende l'attestato di certificazione energetica e, più in generale, cui tende la disciplina energetica. Pertanto dobbiamo ritenere che debbano costituire oggetto di informazione per l'acquirente o il conduttore i dati relativi all'efficienza energetica dell'immobile, la classe energetica di appartenenza e le indicazioni circa gli interventi da eseguire al fine di migliorare dette prestazioni.

Con l'espressione « [...] la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici» si è inteso fare riferimento alla documentazione in base alla quale le suindicate informazioni sulla prestazione energetica dell'immobile oggetto del contratto di compravendita o di locazione sono rese conoscibili all'acquirente o al conduttore.

In altri termini, quindi, deve ritenersi che nella predetta «documentazione» rientrino l'attestato di certificazione energetica richiesto per gli edifici di cui all'art. 6, commi 1, 1-bis, 1-ter, 1-quater; nonché, ove ne ricorrano i presupposti, l'autodichiarazione del venditore di cui al paragrafo 9 delle Linee guida nazionali per la certificazione energetica.

Così chiarito l'oggetto della prescrizione di cui al nuovo comma 2-ter, deve ancora dirsi come l'adempimento richiesto dalla disposizione in esame sia quello di inserire, nei suindicati contratti traslativi a titolo oneroso o di locazione, una dichiarazione di parte (atteso che deve provenire dall'acquirente o dal conduttore) con cui detta parte dia atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica.

Detta dichiarazione, che sarà inserita nel corpo del contratto di vendita o di locazione ad opera del notaio rogante, non dovrà rivestire la forma della dichiarazione sostitutiva dell'atto notorio, atteso che la norma qui al vaglio non lo prescrive e che laddove il legislatore abbia inteso richiederla lo ha fatto espressamente.

Più semplicemente quindi la dichiarazione, che si ripete dovrà provenire dall'acquirente o dal conduttore, dovrà essere verosimilmente resa nei termini che seguono: «Con riferimento alle disposizioni poste in materia di certificazione energetica di cui al d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192 e successive modifiche ed integrazioni, la parte acquirente dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici». Non saranno invece richieste formule quali: «Ai sensi e per gli effetti dell'art. 47 del d.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, la parte acquirente, consapevole delle conseguenze penali previste in caso di dichiarazioni mendaci o reticenti, dà atto, ai sensi dell'art. 6, comma 2-ter, del d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192, di aver ricevuto le informazioni e la documentazione necessaria in ordine alla certificazione energetica degli edifici».

Sanzioni in caso di mancata menzione della clausola in atto

Il nuovo comma 2-ter dell'art. 6 del d.lgs. 192/2005 non prescrive alcuna sanzione per il caso di mancato rispetto del requisito formale ivi stabilito, ovvero per il caso di omessa menzione in atto della dichiarazione di parte o per il caso di dichiarazione solo parziale o non veritiera.

Nel silenzio della norma, pertanto, resta di capire cosa succeda nei casi in cui il rogito notarile non comprenda la prescritta clausola di cui sin qui si è detto. Il quesito non è di facile soluzione, stante anche il fatto che la norma qui al vaglio non contiene alcuna previsione in tal senso.

Tuttavia, si ritiene preferibile escludere la nullità del contratto in tali ipotesi. E ciò argomentando dal fatto che la norma in esame, contrariamente a quanto stabilito sotto la vigenza dell'obbligo di allegazione, non stabilisce espressamente la nullità dell'atto traslativo laddove manchi la menzione della dichiarazione di parte ovvero la dichiarazione sia stata parziale o non veritiera. Neppure deve ritenersi applicabile l'art. 1418 c.c., secondo il quale «il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente». La norma qui al vaglio infatti non può considerarsi di carattere imperativo. Del resto, se è vero che la disposizione che prescrive l'obbligo di dotazione dell'attestato di certificazione energetica persegue finalità di natura pubblicistica e in quanto tale non è derogabile, non così può dirsi rispetto alla norma in esame, la quale si limita a prescrivere un requisito meramente formale da osservare in punto di redazione del contratto.

A riguardo, giova richiamare un orientamento della Corte di Cassazione [2] formulato, in verità, in tema di violazione delle norme di comportamento degli intermediari finanziari e di nullità, ma applicabile perfettamente ai fini che qui interessano. Il citato pronunciamento della Corte, infatti, dopo aver escluso la nullità del contratto in caso di violazione di norme comportamentali da parte degli intermediari finanziari, ha distinto fra norme imperative che fanno riferimento alla struttura ed al regolamento contrattuale (cd. regole di validità), la cui inosservanza produce nullità, e norme imperative, che impongono un comportamento alle parti (cd. regole comportamentali), la cui inosservanza si riflette sul piano risarcitorio e non su quello della nullità.

La Corte ha poi precisato che le violazioni a norme comportamentali realizzate nella fase antecedente la conclusione del contratto danno luogo a responsabilità precontrattuale con conseguente obbligo di solo risarcimento del danno, laddove quelle realizzate nella fase di conclusione del contratto danno luogo a responsabilità contrattuale per inesatto adempimento, con possibilità di determinare oltre ad obblighi risarcitori, anche la risoluzione del contratto.

Ciò detto, per quanto a noi interessa, è evidente come la norma in esame si riferisca ad un comportamento (cioè all'obbligo di informazione e consegna), e non alla struttura o al regolamento contrattuale. Conseguentemente la sua violazione non si può riflettere sulla validità e sull'efficacia del contratto [3].

Inoltre, poiché detto requisito formale neppure costituisce elemento essenziale del contratto (come accade invece per le dichiarazioni di cui all'art. 19, comma 14, del d.l. 31 maggio 2010 n. 78, convertito in l. 30 luglio 2010, n. 122 in materia di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie depositate in catasto) deve ritenersene per esso esclusa la nullità.

A ciò deve ancora aggiungersi un'ulteriore argomentazione, motivata a partire dall'abrogato disposto dell'art. 15, comma 8, del d.lgs. 192/2005. Detto comma, infatti, stabiliva la nullità del contratto traslativo per il caso di mancata allegazione allo stesso dell'attestato di certificazione energetica. Ora, argomentando a contrario, può dirsi come il mancato inserimento ad opera del legislatore della previsione di nullità per il caso di mancato rispetto del nuovo requisito formale di cui all'art. 6, comma 2-ter, d.lgs. 192/2005, sia da ritenere sintomatico del fatto che lo stesso non abbia inteso prevederla, atteso che laddove egli abbia ritenuto di stabilirla, l'ha stabilita.

In conclusione, quindi, la prescrizione di cui al comma 2-ter dell'art. 6, del d.lgs. 192/2005 deve ritenersi priva di qualsiasi sanzione (fatto salvo per l'acquirente la possibilità di chiedere il risarcimento del danno).


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