Il calcolo della rendita di un'unità immobiliare speciale: il procedimento diretto

Il procedimento diretto Consiste nella comparazione tra bene oggetto di attribuzione di rendita con beni similari dei quali si conoscano caratteristiche tecniche ed economiche (canone di locazione).

Il procedimento è delineato dagli artt. 14 al 26 del D.P.R. n. 1142/1949 (Regolamento per la formazione del Nuovo catasto edilizio urbano) ed ha valenza tanto per il calcolo delle tariffe delle unità immobiliari a destinazione ordinaria,tanto per la stima diretta.

Con la circolare n. 6 del 30/11/2012 l’Agenzia del Territorio ha fornito ulteriori indicazioni per l’impiego di tale procedimento riportando anche alcune indicazioni di massima delle percentuali di detrazione al canone lordo per le spese a carico della proprietà. Di fatto la circolare reca: “Pare opportuno sottolineare che Ie indicazioni quantitative fornite sono puramente orientative, potendosi riscontrare differenze, anche significative, tra Ie diverse categorie e... _OMISSIS_ ...della medesima categoria, tra Ie varie fattispecie industriali e produttive.”

I suddetti articoli del Regolamento disciplinano rispettivamente:
la definizione e la determinazione delle tariffe;
il reddito lordo;
le aggiunte al canone di affitto;
le detrazioni al canone d'affitto;
la misura delle detrazioni o delle aggiunte;
la determinazione della rendita catastale in base al reddito lordo;
le spese e perdite eventuali;
le spese di amministrazione;
le spese di manutenzione;
le spese di conservazione;
la perdita per sfitti;
la perdita per sfitti non corrisposti;
la determinazione delle spese e delle perdite.
Il calcolo della rendita catastale passa attraverso la determinazione preliminare del reddito annuo lordo ritraibile dal... _OMISSIS_ ...e, da cui devono essere detratte tutte le spese e perdite eventuali, escluse solo quelle relative alle imposte, nonché decimi canoni, livelli, debiti, pesi ipotecari e censuari.

Il reddito lordo è il fitto ordinariamente ritraibile dall'unità immobiliare e si determina tenendo presente quello ritratto da essa e da altre unità analoghe e facendo riferimento, per la rateizzazione al sistema ordinariamente in uso nella località.

La somma delle rate corrispondenti al periodo di un anno dà il reddito annuo lordo dell'unità immobiliare.

Il canone d'affitto costituisce il reddito annuo lordo al quale devono essere apportate, ove del caso, le seguenti aggiunte:

a) l'interesse annuo del deposito cauzionale (quando percepito dal proprietario);

b) gli interessi sulla rata di fitto calcolati in corrispondenza della rispettiva anticipazione rispetto alla fine dell'anno;

c) le spese di manutenzio... _OMISSIS_ ...e, oltre quello previste dall'art. 1609 del Codice civile, quando siano, per patto contrattuale o per consuetudine locale attribuite all'inquilino, nonchè la quota corrispondente al costo dei miglioramenti facenti carico, per particolari condizioni contrattuali, allo stesso inquilino;

d) gli eventuali oneri assunti dal locatario nonché la rimunerazione di prestazioni che il locatario fornisca per convenzione al locatore.



Le spese sopra indicate vanno aumentate degli interessi calcolati in corrispondenza delle rispettive anticipazioni rispetto alla fine dell'anno, ritenendole anticipate per mezzo anno, quando manchino in proposito dati concreti.

La somma del reddito lordo annuo e di tutti gli altri termini di attività sopra elencati dà il reddito complessivo lordo annuo.

Dal reddito complessivo lordo annuo si detraggono (quando per esse non vi sia luogo a separato rimborso da parte del locatario)... _OMISSIS_ ...enute dal proprietario per fornitura di acqua potabile, per il funzionamento dell'ascensore, per fornitura di riscaldamento e di acqua calda, nonché le spese di manutenzione che, malgrado siano attribuite dall'art. 1609 del Codice civile al locatario, facciano carico per patto speciale al proprietario.

Deve egualmente detrarsi:

a) quella parte di reddito che riguarda l'eventuale dotazione di mobili ed arredi di cui il proprietario abbia fornito l'immobile;

b) la somma che fosse stata compresa nel fitto a titolo di rimborso di spese sostenute dal proprietario per adattare l'unità immobiliare alla sua attuale destinazione.

Le detrazioni sopra indicate vanno aumentate degli interessi calcolati in corrispondenza delle rispettive anticipazioni rispetto alla fine dell'anno ritenendole anticipate per mezzo anno, quando manchino in proposito dati concreti.

Le aggiunte e detrazioni suddette si determ... _OMISSIS_ ...imento a quelle che ordinariamente sono sostenute dal proprietario o dal locatario, per le unità della medesima categoria e classe.

Spese e perdite eventuali Le spese e perdite si determinano con riferimento a condizioni normali e si esprimono in una quota parte del reddito lordo. In mancanza di dati espliciti, le quote possono essere determinate con apprezzamento sintetico sulla base dei dati complessivi raccolti per unità immobiliari analoghe.

Si riferiscono:
all’ amministrazione, (cfr. art. 21 del Regolamento) - saranno determinate come percentuali del reddito fondiario annuo lordo o del reddito risultanti dai specifici accertamenti di mercato; in assenza di dati specifici, I'importo per spese di amministrazione può essere determinato, almeno in prima approssimazione, nella misura forfetaria del 2,0% del reddito lordo. [1]
manutenzione (cfr. art. 22 del Regolamento)-vanno in generale determinate, ac... _OMISSIS_ ...iodicità e l'entità delle spese sostenute da un ordinario proprietario per conservare l'unità immobiliare nello stato nel quale generalmente si trovano le altre unità della stessa categoria e classe, e calcolando poi l'annualità costante corrispondente a tali spese periodiche. I dati saranno desunti da informazioni direttamente raccolte e in alternativa o in abbinamento dalle risultanze di specifiche analisi e studi di carattere generale prodotti da strutture pubbliche o private, ufficialmente riconosciuti ed adottati da operatori immobiliari. Le spese di manutenzione possono anche calcolarsi come percentuali del reddito fondiario annuo lordo o del valore venale dell'immobile. In assenza di dati specifici, I'importo per spese di manutenzione può essere determinato, almeno in prima approssimazione, nella misura forfetaria del 12 % del reddito lordo. [2]
conservazione (cfr . art. 23 del Regolamento) - sono dati dalla quota di perpetuità e da quelle di... _OMISSIS_ ... La prima si determina sulla base del costo di ricostruzione diminuito del valore dei materiali residui, e del prevedibile periodo di vita economica del fabbricato, secondo le norme dell'estimo. Qualora però le spese di manutenzione si determinino come percentuali del reddito fondiario annuo lordo ovvero del valore venale, la quota di perpetuità può computarsi aumentando idoneamente i coefficienti da assumersi per il calcolo delle spese di manutenzione stesse. In assenza di dati specifici, I'importo per spese di reintegro può essere determinato, almeno in prima approssimazione, nella misura forfetaria del 12,0% del reddito lordo. [3]
assicurazione - saranno determinate come percentuali del valore venale o del canone lordo, tenendo presenti le tariffe praticate normalmente dalle Società di Assicurazione. La quota si calcola anche se I'unità immobiliare non risulta effettivamente assicurata.In assenza di dati specifici, I'importo per spese di assicurazio... _OMISSIS_ ...eterminato, almeno in prima approssimazione, nella misura forfetaria dell'1% del reddito lordo;
Le spese relative ai servizi comuni vanno in generale determinate accertando quali di detti servizi sono ordinariamente forniti dal proprietario per le unità di quella categoria e classe, le ordinarie modalità con le quali i servizi stessi vengono forniti, le ordinarie periodicità ed entità dei relativi esborsi; e calcolando poi l'annualità costante corrispondente al complesso dei detti esborsi. Detti esborsi vanno integralmente computati in detrazione anche quando, per patto scritto o per consuetudine, siano posti, in tutto od in parte, sotto forma esplicita a carico del locatario, tenendosi conto di tali oneri del locatario stesso nel computo del reddito lordo complessivo. Potranno anche calcolarsi come percentuali del reddito fondiario annuo lordo o del valore fondiario. Il relativo coefficiente deve in tal caso derivarsi da quello risultato dall'analisi di... _OMISSIS_ ...a norma del comma precedente per altre unità il più possibile analoghe, tenendo conto, per le diversità tuttavia esistenti, dell'influenza di esse sul valore assoluto delle spese di cui trattasi, nonché sul rapporto del detto valore assoluto al reddito fondiario annuo lordo. Di norma tutte le spese sono a carico dell'inquilino, con l'unica eccezione delle spese di portineria, quando esiste, a carico del proprietario per una quota parte del 10%.
agli sfitti e alle rate di affitto dovute e non pagate (cfr. art. 24 del Regolamento). La passività relativa agli sfitti va in generale determinata accertando il periodo medio di durata delle locazioni delle unità immobiliari di quella categoria e classe e l'ordinario periodo di sfitto intercedente fra una locazione e l'altra; nonché, eventualmente, la periodicità di opere di manutenzione straordinaria che importino sfitto ed il periodo di tempo occorrente all'esecuzione di esse; e calcolando poi l'annualità costa... _OMISSIS_ ...nte alle passività periodiche relative al mancato reddito per gli accertati intervalli di sfitto. Non si tiene conto dello sfitto avente ordinario carattere periodico, come quello che può verificarsi per ville, case di villeggiatura ecc., ragguagliandosi, in tali casi, il reddito fondiario annuo lordo alla accumulazione annua dei redditi ritratti nel periodo di effettiva utilizzazione. In nessun caso si tiene conto dello sfitto di durata superiore ad un anno. La passività relativa agli sfitti può anche calcolarsi come percentuale del reddito fondiario annuo lordo, tenendo presente per la determinazione del relativo coefficiente il criterio indicato nel secondo comma del paragrafo precedente. La passività relativa alle rate inesigibili di affitto va in generale determinata accertando le rate di affitto dovute e non pagate in un tempo scelto il più ampio possibile in relazione alla esperibilità delle indagini ed alla persistenza di stabili condizioni economiche generali e... _OMISSIS_ ...eto dei locatari e calcolando poi l'annualità costante corrispondente alle dette passività periodiche. Non si tiene conto delle inesigibilità che, essendosi verificate per cause del tutto occasionali ed eccezionali, non abbiano carattere ordinario in relazione alla località alla categoria e classe dell'unità immobiliare, ed al ceto dei locatari. La passività relativa alle rate inesigibili può anche calcolarsi come percentuale del reddito fondiario annuo lordo. [4]
Tale procedimento trova rarissima o alcuna applicazione nella pratica per l’assoluta assenza di dati economici di locazione non essendo ordinario il sistema dell’affitto di beni di natura industriale e commerciale, in genere, ed in particolar modo per gli opifici.